“80年代看深圳，90年代看浦东，21世纪看中关村”，这句流传颇广的话曾经让世人对中关村寄予厚望。近年来，业内对中关村的商务环境一直存有争议。一方面是这个区域在经济上始终保持着超高增长率，成百上千的以高新技术企业为主的中小企业得以发展壮大，企业对办公物业的市场需求增长势头强劲，高档写字楼更是如雨后春笋般拔地而起。另一方面，长期以来中关村“电子商铺一条街”的形象，“村”内交通堵塞、商务配套设施的缺乏等因素，使诸多知名企业对中关村的办公环境缺乏信心，同时，处于创业期的中小企业因为没有合适的写字楼而宁愿在公寓或住宅中办公。
那么中关村的写字楼市场现状究竟怎样？未来发展趋势又将如何？日前记者采访了中原市场研究部相关人士。
供应巨大 市场疲软
据了解，去年中关村有80多万平方米新增甲级写字楼供给，加上2003年新增的60多万平方米，2003、2004两年之内，中关村写字楼暴增了近140多万平方米，根据目前在建项目的工程进度来看，2005年还有70多万平方米的高档写字楼入市，届时中关村甲级写字楼将超过240万平方米。
中关村以甲级为主的高档写字楼主要分布在以中关村广场为主的核心区以及中关村大街、北四环、知春路、成府路、学院路等交通干道沿线，与快速增长的写字楼供应量相比，写字楼需求市场却表现得相对冷清。按照行业经验和宏观经济环境的分析，该人士认为：2005年市场吸纳量乐观估计也不会超过45万平方米，那么，到2005年年底中关村地区将有超过100万平方米的高档写字楼空置面积。
巨大的市场供应压力和相对疲软的市场需求导致中关村区域写字楼租金售价持续下跌，预计今后一段时间内还有小范围的下跌趋势。
中关村写字楼租售价走低，成交单数明显减少。中关村写字楼需求市场以从事高科技企业为主，大部分为中、小型企业。这些企业钟情的面积多在500余平方米以下，可作随意拆分的中档写字楼，其心理接受价位为每平方米7000元至9000元。但事实上，中关村内新增写字楼中，逾2/3的项目是专为大型跨国企业准备的中高档写字楼，大部分为只售不租，平均售价在10000-17000元/平方米，此价格对中、小型企业而言，显然力不从心。
在客户公流及新盘削弱购买力的影响下，中关村内的写字楼租金、入住率的跌幅均较其他商圈为大。
租金售价的持续下跌，使企业对写字楼的消费信心下降，诸多企业处于持币观望态度，同时由于中关村中小规模企业比例较高，受购买力限制，越来越多的中、小型企业倾向于购买公寓立项的准写字楼或商务公寓，中关村写字楼成交数量减少，进而增加了写字楼的空置率。
市场竞争日趋激烈，理性消费考验写字楼营销推广。在供需形势严峻的情况下，中关村的开发商们积极探索新型营销模式，从建筑理念、推广主题、营销手段、促销策略以及价格策略等方面进行了全面的尝试和努力。但中关村大厦、数码大厦的热销和融科资讯中心的热租，在高档写字楼供应集中放量的今天已经一去不复返。经过近两年的市场检验，冷清的需求和高档写字楼的滞销已经成为最普遍的市场现实。
目前市场整体相对低迷的现状，主要起因有以下几个方面：高档写字楼供应的集中放量；高新技术企业对物业需求增长相对缓慢；写字楼产品供应同质化加剧，企业在选择物业方面的自由度加大；大部分企业进入二次或多次选址，企业选址逐渐理性而且经验丰富；本地区写字楼租售价格的持续稳定下降导致企定持币观望态度明显；大型购买或投资型资金延缓进入该地区以便进一步压低价格。
在写字楼市场成为买方市场情况下，企业的消费方式最适宜用两个词来描述——“理性”和“性价比”。目前市场上流行着形形色色的营销方式，但是成功的营销方式必然是贯穿了“买方市场”“理性消费和产品性价比，这些关键环节的写字楼项目。
价格回落开始合理
中关村写字楼迎来“回归”潮，售价开始合理。当初地处中关村核心区的理想国际大厦一开盘就吸引了新浪、华旗资讯、百度在线、美国存储、微捷码等著名企业的进驻，而中关村东区的融科资讯中心前不久也迎来了英特尔、电讯盈科、日立华胜等大型跨国公司。不难看出，随着融科资讯中心、理想国际大厦、银谷大厦、辉煌时代大厦、中国电子大厦、中关村金融中心等一批高品质甲级写字楼的落成，以及中关村基础设施的不断完善，交通环境的不断改善，中关村核心商圈未来的商务环境被大型国际企业看好，如果在政策等软性环境方面继续加以改善，相信不久的将来中关村将受到越来越多国际知名企业的青睐，原本向往的跨国企业大有回流中关村的趋势。
与此同时，不少高新技术企业也在探路中关村。这些当初在创业期为了节省办公成本而选择在园区外办公的高新技术企业在跨越了创业无利润阶段以后，进一步规模化经营发展就成了企业迫切的需求，融入中关村科技园区不仅能够更好地享受优惠政策，充分利用人才资源，而且能够与政府、市场紧密联系，因此，大量成长型公司对中关村感兴趣也就不足为奇了。
当市场中的供需失衡时，价格杠杆的作用比较明显，中关村写字楼市场供应的集中放量，使区域内市场租金与售价均呈连续下滑的趋势。一方面，在供给市场，很多写字楼项目成为现房之后，面对销售的项目纷纷转为租赁的方式，使市场供给压力转嫁到了租赁市场，开发商不惜压低价格吸引优质客户进驻，并由此造成了近期租赁价格的大幅下滑，不管是出售还是出租，价格成为目前的市场主要竞争手段，竞争的结果必然使写字楼的价格逐渐回落到合理水平。
从长远看来，由于2008年奥运影响，相关政策规定，所有在建工程都必须在2006年之前完成，也就是说，虽然近两年的写字楼供应量大增，但随之而来的就是3-4年的市场供应断档期，在经济大环境良好运行的前提下，市场需求呈现稳步上涨的趋势，届时供需逐渐平衡，甚至有可能会出现供不应求的现象，价格也随之逐步上涨，在目前供应量充足的情况下，性价比高，功能设计较为超前的写字楼在未来有巨大的升值空间，所以从目前来看极具投资价值。
中关村成为一个成熟的
商务区尚需2-4年
虽然目前回归热潮愈演愈烈，但仍有不少业内人士认为中关村要成为区域商圈，仍然存在不少硬伤。
业内人士认为，一个成熟的商圈的形成，首先要聚集成规模的高档写字楼，这个规模一般要达到50万平方米以上才能形成一定商务环境。例如建国门商圈有赛特、大国际俱乐部、东海中心、朝阳门商圈有联合、丰联、华普等。比较这些商圈，中关村地区的写字楼分布还是比较分散，像融科、清华、北大、北航科技园区的规划都相对比较独立。而中关村北四环路现有的构造，则在客观上造成了南北两侧商务区的分离，限制了整体商务氛围的形成。中关村西区虽然在短期内聚集了近百万的高档写字楼，但是相应的商业配套，交通设施，园林绿化，物业管理等形成一个完整体系尚待时日。
中原地产经纪公司总经理李文杰认为，虽然目前中关村的配套设施已经得到很大的改善，但一个既成区域的重新规划，整合是有较大难度的。而且，中关村商圈的综合功能目前还比较欠缺，高档次的餐饮服务配套匮乏，一些外资客户常常找不到合适的消费场所。他表示，东部形成区域商圈前后经历了20年，中关村商务氛围的形成也需要时间，从这些企业的入驻回流开始，至少还需要5年的时间才能初具规模。
差异化写字楼争宠中关村
从中关村目前囤积的写字楼来看，新增写字楼中大部分是价格在12000-17000元/平方米的甲级写字楼，这些项目的共同特点就是产品同质化程度较高，在这个价格区间的项目竞争最为激烈。但是人们也应该欣喜地看到，中关村写字楼中也有不乏以差异化定位，特色取胜的个案，如以空间自由组合为特色的财智中心，另类办公的左岸工社以及独享宁静空间的万泉商务花园等一批新型写字楼正在异军突起，正如左岸工社的开发商所言，大家都向右看齐的时候，我们向左看。因此，中关村写字楼差异化、个性化发展是一个市场发展的必然趋势。